Ekonomika

Ekonomika

Sprzeda nieruchomo軼i

Nieruchomo軼i najogólniej dziel si na nierolne i rolne.

Nieruchomo軼i rolne okre郵ane s w ró積y sposób:
- wg Kodeksu Cywilnego art. 461:
Nieruchomo軼iami rolnymi (gruntami rolnymi) s nieruchomo軼i, które s lub mog by wykorzystane do prowadzenia dzia豉lno軼i wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji ro郵innej i zwierz璚ej, nie wy陰czaj帷 produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
- w ustawie z dnia 11.04.2003 r. o kszta速owaniu ustroju rolnego, w art. 2 pkt 1 definicja zostaje zaw篹ona w ten sposób 瞠: 
nale篡 pod tym poj璚iem rozumie nieruchomo嗆 roln w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, z wy陰czeniem nieruchomo軼i po這穎nych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne ni rolne.

Obrót nieruchomo軼iami rolnymi, oprócz przepisów Kodeksu Cywilnego reguluj mi璠zy innymi ustawy:
- Ustawa z dnia 11.04.2003 r. o kszta速owaniu ustroju rolnego,
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo軼iami (z pó幡iejszymi zmiana-
   mi),
- a tak瞠 ustalone zasady praktyki urz璠owej, w tym s康owej i notarialnej, w my郵 których
   m.in: ustawa o kszta速owaniu ustroju rolnego ma zastosowanie w obrocie nieruchomo軼iami
   rolnymi bez wzgl璠u na ich powierzchni i dotyczy zarówno nieruchomo軼i zabudowanych 
   jak i niezabudowanych,

Dla potrzeb sprzeda篡 konieczne jest ustalenie na podstawie dokumentów (wymienionych ni瞠j) nast瘼uj帷ych zagadnie:
1. Ustalenie w豉軼iciela nieruchomo軼i i braku obci捫e – co wykazuje przede wszystkim aktualny odpis z ksi璕i wieczystej, wydawany przez w豉軼iwy miejscowo i rzeczowo s康, prowadz帷y ksi璕i wieczyste,
2. Ustalenie przeznaczenia nieruchomo軼i:
- w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, o ile taki plan istnieje (na wielu terenach brak jest obecnie takich planów). Przeznaczenie ustala si wtedy na podstawie za鈍iadczenia z urz璠u gminy (zwykle wydaj je gminne wydzia造 architektury). W sytuacji gdy nieruchomo嗆 przeznaczona jest cho熲y w minimalnej cz窷ci na szeroko rozumiane u篡tkowanie rolne (w tym pastwiska, 陰ki itp.), traktowana jest w rozumieniu ustawy o kszta速owaniu ustroju rolnego jako nieruchomo嗆 rolna,
- w braku planu zagospodarowania przestrzennego gównym punktem odniesienia do okre郵enia przeznaczenia gruntu, okre郵aj帷ym sposób jego aktualnego lub wcze郾iejszego zagospodarowania s dane z ewidencji gruntów okre郵one w dokumencie wydawanym zwykle przez powiatowe organy administracji rz康owej (czasem zlecane do realizacji administracji samorz康owej), pod nazw: wypis z rejestru gruntów. Stosuje si w tym przypadku interpretacj analogiczn jak w przypadku istnienia planu zagospodarowania przestrzennego – to znaczy wystarczy jakikolwiek fragment rolny aby uzna nieruchomo嗆 za roln.
3. Ustalenie (mi璠zy innymi na podstawie danych okre郵onych w pktach 1 i 2) – trybu i sposobu zawarcia umowy sprzeda篡:
- w sytuacji, gdy nieruchomo嗆 nie zawiera elementów rolnych (wg zasad, o których mowa powy瞠j) – zawarcie umowy sprzeda篡 ma zazwyczaj charakter bezwarunkowy z punktu widzenia ustawy o kszta速owaniu ustroju rolnego (o ile nie ma ogranicze wynikaj帷ych z innych obowi您uj帷ych aktów prawnych). Oznacza to 瞠 nast瘼uje ono w jednym akcie notarialnym dokumentuj帷ym przeniesienie w豉sno軼i,
- natomiast w sytuacji gdy nieruchomo嗆 zawiera elementy rolne o trybie i sposobie decyduje status osoby nabywcy, a w szczególno軼i czy spe軟ia on wszystkie przes豉nki do wy陰czenia prawa pierwokupu przys逝guj帷ego Agencji Nieruchomo軼i Rolnych, nazywanej w dalszym ci庵u nin. tekstu ANR.

Je郵i zatem nabywca spe軟ia wszystkie przes豉nki z art. 5 i 6 ustawy o ustroju rolnym, a wi璚 jest rolnikiem indywidualnym posiadaj帷ym nie wi璚ej ni 300 ha gruntów rolnych, zamieszkuj帷ym na terenie gdzie po這穎na jest nabywana nieruchomo嗆 i posiadaj帷ym odpowiednie kwalifikacje tzn. uzyska wykszta販enie rolnicze co najmniej zasadnicze lub o鈍iadczy 瞠 prowadzi gospodarstwo rolne (albo pracowa w nim) co najmniej przez okres 5 lat (co potwierdza za鈍iadczenie wystawiane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) – jego uprawnienie do nabycia nieruchomo軼i wy陰cza uprawnienia ANR. Zawarcie umowy sprzeda篡 ma wówczas równie charakter bezwarunkowy i nast瘼uje ono w jednym akcie notarialnym dokumentuj帷ym przeniesienie w豉sno軼i.

Je郵i nabywca nie spe軟ia którejkolwiek z ww przes豉nek to:
- o ile jest to osoba z grona najbli窺zej rodziny (okre郵ana jako osoba bliska w art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomo軼iami tzn.: zst瘼ny, wst瘼ny, rodze雟two, dzieci rodze-stwa, ma鹵onka, osoby przysposabiaj帷e i przysposobione oraz osob, która pozostaje ze zbywc faktycznie we wspólnym po篡ciu), stosuje si tryb i sposób  jak dla osób spe軟iaj-cych przes豉nki, omówiony powy瞠j.

Je郵i natomiast nabywca nie spe軟ia którejkolwiek z ww przes豉nek i nie jest osoba blisk zbywcy – umowa sprzeda篡 musi by pod rygorem niewa積o軼i zawarta w 2 etapach:
1 etap – zawarcie warunkowej umowy sprzeda篡, zawieraj帷ej wszystkie dane techniczne dotycz帷e przedmiotu sprzeda篡 oraz wszystkie elementy i wymogi zwi您ane ze sprzeda膨, za wyj徠kiem przeniesienia w豉sno軼i. Oznacza to 瞠 sprzeda nast瘼uje ale obwarowana jest warunkiem dotycz帷ym prawa pierwokupu przys逝guj帷ego ANR.
Po sporz康zeniu umowy zawieraj帷ej warunek pierwokupu ANR wypis z aktu notarialnego nale篡 bezzw這cznie przes豉 do w豉軼iwego terytorialnie Oddzia逝 ANR (w przypadku Ma這polski jest to:  Oddzia Terenowy w Opolu, 45-068 Opole, ul. 1-go Maja 6), a ta obowi-zana jest w ci庵u miesi帷a zaj望 stanowisko polegaj帷e na:
- wykonaniu prawa pierwokupu na warunkach i w cenie okre郵onych w umowie – poprzez jednostronne o鈍iadczenie z這穎ne w formie aktu notarialnego albo rezygnacji pisemnej z wykonania prawa pierwokupu  ( z zastrze瞠niem 瞠 cena sprzedawanej nieruchomo軼i nie odbiega ra膨co od jej warto軼i rynkowej – wtedy ANR mo瞠 w terminie 14 dni od dnia z這瞠nia o鈍iadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wyst徙i do s康u o ustalenie ceny tej nieruchomo軼i).
Dopiero po rezygnacji ANR i uzyskaniu stosownego ww pisma mo積a i nale篡 zawrze drug umow notarialn, której przedmiotem jest przeniesienie w豉sno軼i.
Koszty obu umów s zbli穎ne i wynosz po oko這 ½ kwoty ustalonej na podstawie obowi您uj帷ej taksy notarialnej. Nale篡 tak瞠 wnie嗆 op豉ty na rzecz Skarbu Pa雟twa, tj. podatek od czynno軼i cywilnoprawnych (w wysoko軼i 2% ceny nieruchomo軼i) oraz op豉t s康ow. Op豉ty te obci捫aj wszystkich kupuj帷ych, tak瞠 osoby bliskie zbywcy.


Jacek Walczak