Sprzedaż nieruchomości

Nieruchomości najogólniej dzielą się na nierolne i rolne.

Nieruchomości rolne określane są w różny sposób:

wg Kodeksu Cywilnego art. 461:
Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
w ustawie z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w art. 2 pkt 1 definicja zostaje zawężona w ten sposób że:
należy pod tym pojęciem rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Obrót nieruchomościami rolnymi, oprócz przepisów Kodeksu Cywilnego regulują między innymi ustawy:

Ustawa z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (z późniejszymi zmianami),
a także ustalone zasady praktyki urzędowej, w tym sądowej i notarialnej, w myśl których m.in: ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ma zastosowanie w obrocie nieruchomościami rolnymi bez względu na ich powierzchnię i dotyczy zarówno nieruchomości zabudowanych jak i niezabudowanych,

Dla potrzeb sprzedaży konieczne jest ustalenie na podstawie dokumentów (wymienionych niżej) następujących zagadnień:

Ustalenie właściciela nieruchomości i braku obciążeń – co wykazuje przede wszystkim aktualny odpis z księgi wieczystej, wydawany przez właściwy miejscowo i rzeczowo sąd, prowadzący księgi wieczyste,
Ustalenie przeznaczenia nieruchomości:
- w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, o ile taki plan istnieje (na wielu terenach brak jest obecnie takich planów). Przeznaczenie ustala się wtedy na podstawie zaświadczenia z urzędu gminy (zwykle wydają je gminne wydziały architektury). W sytuacji gdy nieruchomość przeznaczona jest choćby w minimalnej części na szeroko rozumiane użytkowanie rolne (w tym pastwiska, łąki itp.), traktowana jest w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jako nieruchomość rolna,
- w braku planu zagospodarowania przestrzennego głównym punktem odniesienia do określenia przeznaczenia gruntu, określającym sposób jego aktualnego lub wcześniejszego zagospodarowania są dane z ewidencji gruntów określone w dokumencie wydawanym zwykle przez powiatowe organy administracji rządowej (czasem zlecane do realizacji administracji samorządowej), pod nazwą: wypis z rejestru gruntów. Stosuje się w tym przypadku interpretację analogiczną jak w przypadku istnienia planu zagospodarowania przestrzennego – to znaczy ż wystarczy jakikolwiek fragment rolny aby uznać nieruchomość za rolną.
Ustalenie (między innymi na podstawie danych określonych w pktach 1 i 2) – trybu i sposobu zawarcia umowy sprzedaży:
- w sytuacji, gdy nieruchomość nie zawiera elementów rolnych (wg zasad, o których mowa powyżej) – zawarcie umowy sprzedaży ma zazwyczaj charakter bezwarunkowy z punktu widzenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (o ile nie ma ograniczeń wynikających z innych obowiązujących aktów prawnych). Oznacza to że następuje ono w jednym akcie notarialnym dokumentującym przeniesienie własności,
- natomiast w sytuacji gdy nieruchomość zawiera elementy rolne o trybie i sposobie decyduje status osoby nabywcy, a w szczególności czy spełnia on wszystkie przesłanki do wyłączenia prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych, nazywanej w dalszym ciągu nin. tekstu ANR.

Jeśli zatem nabywca spełnia wszystkie przesłanki z art. 5 i 6 ustawy o ustroju rolnym, a więc jest rolnikiem indywidualnym posiadającym nie więcej niż 300 ha gruntów rolnych, zamieszkującym na terenie gdzie położona jest nabywana nieruchomość i posiadającym odpowiednie kwalifikacje tzn. uzyskał wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub oświadczy że prowadził gospodarstwo rolne (albo pracował w nim) co najmniej przez okres 5 lat (co potwierdza zaświadczenie wystawiane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) – jego uprawnienie do nabycia nieruchomości wyłącza uprawnienia ANR. Zawarcie umowy sprzedaży ma wówczas również charakter bezwarunkowy i następuje ono w jednym akcie notarialnym dokumentującym przeniesienie własności.

Jeśli nabywca nie spełnia którejkolwiek z ww przesłanek to:

o ile jest to osoba z grona najbliższej rodziny (określana jako osoba bliska w art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami tzn.: zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeń-stwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu), stosuje się tryb i sposób jak dla osób spełniają-cych przesłanki, omówiony powyżej.

Jeśli natomiast nabywca nie spełnia którejkolwiek z ww przesłanek i nie jest osoba bliską zbywcy – umowa sprzedaży musi być pod rygorem nieważności zawarta w 2 etapach:

1 etap – zawarcie warunkowej umowy sprzedaży, zawierającej wszystkie dane techniczne dotyczące przedmiotu sprzedaży oraz wszystkie elementy i wymogi związane ze sprzedażą, za wyjątkiem przeniesienia własności. Oznacza to że sprzedaż następuje ale obwarowana jest warunkiem dotyczącym prawa pierwokupu przysługującego ANR.
Po sporządzeniu umowy zawierającej warunek pierwokupu ANR wypis z aktu notarialnego należy bezzwłocznie przesłać do właściwego terytorialnie Oddziału ANR (w przypadku Małopolski jest to: Oddział Terenowy w Opolu, 45-068 Opole, ul. 1-go Maja 6), a ta obowią-zana jest w ciągu miesiąca zająć stanowisko polegające na:

wykonaniu prawa pierwokupu na warunkach i w cenie określonych w umowie – poprzez jednostronne oświadczenie złożone w formie aktu notarialnego albo rezygnacji pisemnej z wykonania prawa pierwokupu ( z zastrzeżeniem że cena sprzedawanej nieruchomości nie odbiega rażąco od jej wartości rynkowej – wtedy ANR może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości).

Dopiero po rezygnacji ANR i uzyskaniu stosownego ww pisma można i należy zawrzeć drugą umowę notarialną, której przedmiotem jest przeniesienie własności.
Koszty obu umów są zbliżone i wynoszą po około ½ kwoty ustalonej na podstawie obowiązującej taksy notarialnej. Należy także wnieść opłaty na rzecz Skarbu Państwa, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych (w wysokości 2% ceny nieruchomości) oraz opłatę sądową. Opłaty te obciążają wszystkich kupujących, także osoby bliskie zbywcy.

Jacek Walczak